卖房未通知租户 被告侵犯优先购买权
2011-02-25 18:01:29   来源:   评论:0 点击:

原告刘某是被告杨某房屋的承租人,杨某将自己的房屋卖给第三人没有通知原告,原告认为侵犯了自己的优先购买权,遂将房东告上法庭。近日,北京市昌平区人民法院对此案做出判决...

  原告刘某是被告杨某房屋的承租人,杨某将自己的房屋卖给第三人没有通知原告,原告认为侵犯了自己的优先购买权,遂将房东告上法庭。近日,北京市昌平区人民法院对此案做出判决。

  原告刘某诉称,2006年起,原告承租被告所有的位于北京市昌平区安福苑的房屋。原租期届满后,双方于2009年3月13续签住房租赁合同,租期自2009年3月15日至2009年9月14日。2009年5月,在原告不知情的情况下,被告将原告承租的上述房屋在租赁期内卖予第三人。原告认为,被告在出卖该房屋前未通知原告,在与第三人签订房屋买卖合同时也未询问原告是否行使优先购买权,原告亦从未做出过放弃优先购买权的意思表示,被告侵害了原告的优先购买权。故起诉,要求宣告被告与第三人于2009年5月11日签订的买卖合同无效,诉讼费由被告承担。

  被告杨某辩称,原告在承租房屋的时间中没有提出过要购买此房,承租合同里也没有说有优先购买权,被告在卖房的时候原告不在家中。不同意原告的诉讼请求。

  法院经审理查明,自2006年起,杨某将位于北京市昌平区安福苑的房屋出租给刘秀知居住。2009年3月13日,杨某与刘某续签住房租赁合同,约定杨某将上述房屋租赁给刘某,仅做住房使用,租期自2009年3月15日至2009年9月14日,月租金1000元。合同签订后,刘某一次性交纳了6个月的房屋租金。2009年5月11日,在北京恒源房地产经纪公司主持下,杨某委托孔某与吴某签订了房屋买卖合同,约定:由杨某将上述房屋卖给吴某,价格为595000元;吴某于过户之日将购房首付款255000元一次存入杨某账户,同时办理贷款审批、产权过户手续,交房日期定于收到全款之日。当日,吴某按合同约定交纳了购房定金10000元,由北京恒源房地产经纪公司代为保管。2009年6月,北京恒源房地产经纪公司将定金返还给吴某,杨某与吴某至今未办理房屋产权过户手续,吴某亦未交纳购房款。刘某现仍承租上述房屋,杨某出卖该房屋时,未通知刘某。

  庭审中,刘某表示因自己已在上述房屋中居住三年之久,愿意以同等条件购买上述房屋。

  法院认为,出租人将出租房屋出卖时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买房屋的权利。出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告杨某在租赁期限内出售房屋时,未通知承租人刘某,原告刘某亦未表示过放弃优先购买权,故原告刘某要求确认被告杨某与第三人签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求,理由正当,证据充分。综上所述,法院判决被告杨某与第三人吴某于2009年5月签订的关于北京市昌平区安福苑的房屋的买卖合同无效。(来源:中国法院网 作者:杨帆)

  法宝律师提示:

  房东卖房,承租人能优先购买吗?

  在城镇房屋租赁合同期内,如果房屋出租人想要将房屋出卖的,房屋承租人可以优先购买。承租人想要购买租赁房屋,但出租人没有将房屋优先卖给承租人的情况,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

  根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

  另外,根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条之规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

  但是,这里需要提出的是,还存在几种承租人主张优先购买权而人民法院不予支持的具体情形。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

  (一)房屋共有人行使优先购买权的;

  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

  (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

  相关法律法规:

  《合同法》

  第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

  第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》

  第一百一十八条出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

  第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

  (一)房屋共有人行使优先购买权的;

  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

  (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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